什么是物业管理?房管部门承担哪些监管职责?

天龙八部私服发布网 时间:2015-12-24 10:14:01 编辑:个人房源网 来源:个人房源网

天龙八部私服发布网 www.lvshiyuandi.com   物业管理起源于19世纪

  19世纪60年代,英国成立了世界上第一个非营利性的物业管理行业组织——皇家特许屋宇经理学会。20世纪初,美国芝加哥建筑管理人协会成立(美国:如何定价物业费?)。这两个组织的成立,为世界物业管理的有序发展奠定了基础,也成就了一个新型的服务行业——物业管理。1981年,深圳市成立了国内第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司,标志着我国内地物业管理的诞生。

  什么是物业管理

  国务院颁布的《物业管理条例》第二条是这样规定的:本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动。”

  从物业服务内容来看,物业管理包括四个方面:共用设施设备维护与保养、环境卫生清洁与保洁、绿化管理与养护、公共秩序管理等。

  物业管理中,房管部门承担哪些职责

  在业主和物业公司的纠纷中,很多人常常把房管部门当作物业管理企业的直接管辖部门进行投诉,其中质疑房管部门最多的问题是:“你们究竟管啥?”社会各界最大的困惑是:“你们不管物业企业谁管?”

  业主的这些问题看起来很简单,实际上却很复杂。简单的是,法律及政府授权职能部门干什么职能部门就管什么;复杂的是,物业管理实际涉及的法律部门和行政部门太多,房管部门回答稍有差池,往往被认为是在推卸责任。

  物业管理中的矛盾和纠纷,通常涉及民法、行政法、经济法、劳动法、刑法、商事法等众多法律,其中,单就行政法法律部门而言,直接涉及到的物业行政主管部门除了国家级、省级、市级房地产行政主管部门外,还包括基层物业管理机构(包括区、县物业主管部门)、基层政府及其派生机构(包括街道办事处、乡镇人民政府等)、物业管理的相关行政主管部门(包括规划、城管、环卫、公安、工商、物价、税务、消防、质监、安监等);间接涉及的部门则更多,几乎涉及政府的所有部门。

  法律及市政府授权市房管中心有行政执法权的职责,主要包括:

  1.对前期物业管理阶段物业企业的选聘;
  2.建设单位擅自处分业主共有物业的所有权或者使用权;
  3.不移交有关资料;
  4.未取得资质证书从事物业管理;
  5.聘用未取得职业资格证书的人员从事物业管理;
  6.挪用专项维修资金;
  7.建设单位不按规定配置物业管理用房;
  8.出租出借转让资质证书;
  9.未经业主大会同意,物业企业擅自改变物业管理用房的用途;
  10.物业企业将一个物业管理区域的全部物业管理一并委托给他人;
  11.个人或单位擅自改变共有物业用途、擅自挖掘占用共有道路场地、擅自进行经营等行为的查处。

  法律法规还赋予区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府对业主大会和业主委员会的指导和监督,开展物业管理政策法规的宣传和教育活动、及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉,本行政区域内物业管理招标投标活动的指导、监督和管理等职责。

  当物业管理中发生矛盾和纠纷时,业主应当首先分清问题的性质,看是违约还是违法。如果是违法,则应分清是违反行政法还是违反其他法律法规。如果是违反行政法律法规,则应分清是违反物业行政法律法规还是违反其他行政法律法规;如果违反物业行政法律法规则应向物业主管部门反映,违反其他行政法律法规则应向其他行政部门投诉;如果违约或违反民事法律法规则应通过民事途径解决相关问题。

  让所有业主弄清上述法律关系是不现实的,但当房管部门按照国务院《信访条例》的规定,“对不属于本机关职权范围的信访事项”告知信访人向有权的机关提出后,希望投诉人能够理解并能依法通过正确的途径主张权利。

  超越法律和政府授权范围的事项,房管部门不是不管,而是法不容管;管则必违法,违法必被罚。

  责任编辑:鹤壁个人房源网

  (扈堂新)


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